Tổng Công ty IDICO – Công ty cổ phần (IDC)

MUA – Giá mục tiêu 1 năm: 86.300 Đồng/cp

Kế hoạch 2022 tăng trưởng mạnh

Nhu cầu thuê đất tại các KCN dự báo tăng trưởng tích cực trong năm 2022. Chúng tôi cho rằng, việc Việt Nam mở cửa trở lại từ 15/3 tạo điều kiện cho các nhà đầu tư nước ngoài có thể hoàn thành các hợp đồng đã ký MOU trước đó.

Trong dài hạn, chính sách kiểm soát Covid của Trung Quốc có thể giúp đẩy nhanh việc dịch chuyển sản xuất sang Việt Nam. Dự báo diện tích cho thuê tại các KCN của IDC có thể đạt mức 100-120 ha/năm trong giai đoạn 2022-2024.

Giá thuê tại các KCN của IDC tăng tích cực trong năm 2022. Chúng tôi nhận thấy, giá thuê tại KCN tại KCN Phú Mỹ 2 đã có mức tăng 20% trong những tháng đầu năm 2022, bên cạnh KCN Hựu Thạnh cũng có giá thuê đạt mức 130-140 USD/m2/chu kỳ thuê (+8% YoY).

Với lợi thế phần lớn diện tích đất đã được đền bù giải tỏa tại KCN Phú Mỹ II mở rộng và Hựu Thạnh giúp IDC cải thiện biên lợi nhuận khi giá thuê tăng. Hồi tố từ ghi nhận đều sang 1 lần giúp lợi nhuận 2022 tăng mạnh. IDC sẽ thực hiện hồi tố việc ghi nhận đều trong 50 năm sang ghi nhận 1 lần đối với khu công nghiệp Nhơn Trạch V và Phú Mỹ II tương tự như KCN Mỹ Xuân A trong năm 2021.

Chúng tôi dự báo lợi nhuận từ 2 KCN này đạt mức 1.600 tỷ đồng trong năm 2022. Kế hoạch mở rộng quỹ đất tích cực. IDC có kế hoạch phát triển quỹ đất 2.000 ha – 3.000 ha tại các tỉnh thành như Tiền Giang, Hải Phòng, Hưng Yên…

Chúng tôi cho rằng, quỹ đất này sẽ được bổ sung và cho thuê từ năm 2024 trở đi, giúp duy trì tăng trưởng sau khi KCN Hựu Thạnh dần lấp đầy. Kế hoạch tăng trưởng trong giai đoạn 2022-2026 ở mức 2 con số. Theo chia sẻ ban lãnh đạo công ty, tốc độ tăng trưởng trung bình kép của doanh thu (CAGR) trong giai đoạn 2022- 2026 là 20,8%, LNST là 23,8%, ROE trên 20%.

Đồng thời, chính sách cổ tức ở mức trên 40%. Quan điểm đầu tư. IDC đang giao dịch tại PE 2022 lần lượt là 10,1x và PB là 3,1x. Chúng tôi nâng khuyến nghị từ TRUNG LẬP lên MUA từ báo cáo trước (link);

Giá mục tiêu 1 năm là 86.300 đồng/CP– điều chỉnh tăng 62% so với báo cáo lần trước do tăng giá thuê tại KCN Hựu Thạnh từ 120 USD/m2/chu kỳ thuê lên mức 130 USD/m2/chu kỳ thuê cho năm 2021 và Phú Mỹ II từ 100 USD/m2/chu kỳ thuê lên 125 USD/m2/chu kỳ thuê, bổ sung khu công nghiệp mới quy hoạch và 90 ha đất khu dân cư vào mô hình định giá.

Chúng tôi đánh giá tích cực IDC với vị thế là một trong những nhà phát triển KCN lớn nhất Việt Nam với diện tích đất 875 ha, trong đó có 367,8 ha đất đã đầu tư hạ tầng sẵn sàng cho thuê, tập trung ở các khu vực Long An, Bà Rịa Vũng Tàu, Thái Bình. Đồng thời, KCN Hựu Thạnh sẽ là động lực chính cho sự tăng trưởng của IDC trong 3-5 năm tới.

Dự báo 2022 Cho năm 2022, chúng tôi ước tính doanh thu và LNST hợp nhất của IDC lần lượt đạt mức 5.278 tỷ đồng (+22,1% YoY) và 2.249 tỷ đồng (+2,9x YoY), tương đương EPS đạt 7.164 đồng/CP. Trong đó: Hoạt động cho thuê KCN.

IDC sẽ thực hiện hồi tố việc ghi nhận từ đều trong 50 năm sang ghi nhận 1 lần đối với khu công nghiệp Nhơn Trạch V và Phú Mỹ II tương tự như KCN Mỹ Xuân A trong năm 2021. Chúng tôi dự báo lợi nhuận từ 2 KCN này đạt mức 1.600 tỷ đồng trong năm 2022.

Bên cạnh đó, ghi nhận từ diện tích thuê đã ký MOU từ năm 2021 tại KCN Hựu Thạnh l là 30ha (+2x YoY) với giá thuê đạt mức 137 USD/m2/chu kỳ thuê (+5% YoY), bao gồm các khách hàng may mặc, sản xuất lương thực thực phẩm, gỗ và công ty bất động sản Kizuna (Nhật Bản)…..

Đồng thời, các KCN Phú Mỹ II, Phú Mỹ II mở rộng có diện tích thuê đạt 40 ha trong năm 2022. Biên lợi nhuận gộp đạt 56% (+8% YoY) chủ yếu do tăng giá cho thuê tại các KCN.

Hoạt động kinh doanh điện. Doanh thu dự kiến tăng trưởng nhẹ 3% YoY. Trong đó, doanh thu bán điện tại KCN Nhơn Trạch V – chiếm 83% doanh thu hoạt động kinh doanh điện, tăng trưởng nhẹ 5%YoY đạt mức 2.329 tỷ đồng nhờ sự phục hồi trở lại ở mức thấp khi thực hiện dãn cách trong Q3/2021. Bên cạnh đó, doanh thu từ thủy điện Srok Phu Mieng Idico đạt mức 296 tỷ đồng (-4% YoY). Biên lợi nhuận gộp duy trì mức 7%.

Hoạt động thu phí đường bộ. Chúng tôi dự báo lưu lượng xe sẽ tăng trở lại trong năm 2022 ở mức 22% YoY nhờ sự phục hồi sau Covid khi trạm thu phí An Sương – An Lạc hoạt động trở lại vào cuối năm 2021. Doanh thu dự kiến đạt 375 tỷ đồng – bằng năm 2020.

Biên lợi nhuận gộp vẫn duy trì mức cao đạt mức 58,4%. Chi phí lãi vay tăng nhẹ 8% lên mức 290 tỷ đồng, chủ yếu từ vay dài hạn – chiếm 80,8% tổng vay nợ, từ dự án BOT với lãi suất ở mức 8,5%- 8,8%.

Tỷ lệ chi phí bán hàng và chi phí quản lý/ doanh thu duy trì mức 3,6%.

Nguồn: IDC, SSI Research

Kế hoạch giai đoạn 2022-2026

Theo chia sẻ ban lãnh đạo công ty, tốc độ tăng trưởng trung bình kép của doanh thu (CAGR) trong giai đoạn 2022- 2026 là 20,8%, LNST là 23,8%, ROE trên 20%. Đồng thời, chính sách cổ tức ở mức trên 40%. Bên cạnh đó, IDC có kế hoạch phát triển quỹ đất 2.000 ha – 3.000 ha tại các tỉnh Tiền Giang, Hải Phòng, Hưng Yên..

Trong đó, các khu công nghiệp phía Bắc dự kiến phát triển từ 1.000- 2.000 ha và các khu công nghiệp phía Nam đạt 500-1.000 ha. Chúng tôi cho rằng, quỹ đất này sẽ được bổ sung và cho thuê từ năm 2024 trở đi, giúp duy trì tăng trưởng sau khi KCN Hựu Thạnh dần lấp đầy.

IDC sẽ phát triển 8 dự án bất động sản dân dụng trong giai đoạn 2022-2026 với tổng diện tích đất đạt khoảng 90 ha bao gồm các dự án như CONAC Plaza (Bà Rịa – Vũng Tàu), Mỹ Xuân B1 Residence (Bà Rịa – Vũng Tàu), IDC office (Cần Thơ), KDC Hiệp Phước (Đồng Nai), KDC QL1K (Đồng Nai), Khu nhà ở công nhân Nhơn Trạch 1, 2 (Đồng Nai), KDC Bắc Châu Giang (Hà Nam) và khu nhà ở công nhân Hựu Thạnh (Long An).

Quan điểm đầu tư

IDC đang giao dịch tại PE 2022 lần lượt là 10,1x và PB là 3,1x. Chúng tôi nâng khuyến nghị từ TRUNG LẬP lên MUA từ báo cáo trước (link); Giá mục tiêu 1 năm là 86.300 đồng/CP- điều chỉnh tăng 62% so với báo cáo lần trước do tăng giá thuê tại KCN Hựu Thạnh từ 120 USD/m2/chu kỳ thuê lên mức 130 USD/m2/chu kỳ thuê cho năm 2021.

Và Phú Mỹ II từ 100 USD/m2/chu kỳ thuê lên 125 USD/m2/chu kỳ thuê, bổ sung khu công nghiệp mới quy hoạch và 90 ha đất khu dân cư vào mô hình định giá.

Chúng tôi đánh giá tích cực IDC với vị thế là 1 trong những nhà phát triển KCN lớn nhất Việt Nam với diện tích đất 875 ha, trong đó có 367,8 ha đất đã đầu tư hạ tầng sẵn sàng cho thuê, tập trung ở các khu vực Long An, Bà Rịa Vũng Tàu, Thái Bình. Đồng thời, KCN Hựu Thạnh sẽ là động lực chính cho sự tăng trưởng của IDC trong 3-5 năm tới.

Rủi ro đầu tư

(1) Các công ty con và công ty liên kết hoạt động kém hiệu quả. IDC sở hữu 3 công ty thủy điện và 4 công ty xây dựng. Rủi ro về thay đổi trong nguồn nước cho thủy điện và khối lượng các hợp đồng xây dựng, có thể ảnh hưởng đến hoạt động của các công ty con và công ty liên kết.

(2) Chi phí đền bù giải tỏa tăng. Trong năm 2021, giá đất tại các địa phương như Long An, Thái Bình, Bà Rịa Vũng Tàu đã có mức tang từ 10-60% so với giá cuối năm 2019. Do đó, chúng tôi cho rằng chi phí đền bù các dự án tương lai tăng sẽ ảnh hưởng đến biên lợi nhuận của các dự án mới IDC.